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IZ . "WOHNINVESTMENTS" - Der Osten wird völlig unterschätzt.

Dresden ist unter den Städten mit den höchsten Investmentchancen.

Hamburgs Wohnungsmarkt bietet kaum mehr Renditechancen, auf also nach Bayreuth? Anleger sollten sich bei Mietwohnungen nicht von dem Gedanken leiten lassen, dass das Renditeglück jenseits der Top-Standorte liegt, geht aus einer Auswertung von BulwienGesa und der Irebs Immobilienakademie hervor. "Auch in vielen B-Städten steigen die Preise schneller als die Mieten", sagt Tobias Just, Geschäftsführer der Immobilienakademie sowie Professor an der Universität Regensburg. Der Osten dagegen biete Chancen.

Grundlage der Aussagen ist der Vergleich von Preisentwicklungen und Mietsteigerungsraten von Neubau-Wohnhäusern in 125 Städten hierzulande. "Dass B-Standorte tolle Chancen bieten, ist ein Vorurteil. Es ist erstaunlich, in wie vielen dieser Städte die Preise in den vergangenen drei Jahren schneller als die Mieten gestiegen sind", sagt Tobias Just. Auf der anderen Seite wird in der Auswertung abgeraten, Wohnungen in Top-Städten "reflexhaft" als zu teuer abzustempeln. So seien in den vergangenen drei Jahren die Durchschnittspreise in Hamburg, München, Frankfurt und Berlin zwar stärker gestiegen als die Mieten - "vor allem in Hamburg und Frankfurt aber halten die Mieten sehr gut mit, wenn man nicht gerade in Bestlagen investiert", erklärt Just. Anzeichen einer Überhitzung seien daher allenfalls in Teilmärkten der Top-Städte zu erkennen. Welche sind die Städte mit Potenzial, wo ist Vorsicht anzuraten? Ein Investitionsrisiko bergen Just zufolge Städte in sich, in denen die Mieten über die vergangenen drei Jahre weniger als 1,5% p.a. gestiegen sind und die obendrein ein geringeres Miet- als Preiswachstum aufweisen. 

Chancen gibt es dagegen an Standorten mit einem Mietplus von mindestens 2% p.a. - Chancen umso mehr, je stärker es das Preiswachstum übersteigt. Demnach ist Köln die Stadt mit dem höchsten Renditerisiko. Hier sank die Mietrendite - also die Miethöhe im Verhältnis zu dem zum gleichen Zeitpunkt erzielbaren Kaufpreis - Just zufolge innerhalb der vergangenen drei Jahre um 60 Basispunkte auf gut 4%. "Damit liegt sie nur noch 40 Basispunkte oberhalb der in München erzielbaren. Zum Vergleich: 2008 waren es noch 100 Basispunkte." Dass Anleger mit dem Ausweichen in B-Städte nicht unbedingt das große Los ziehen, zeigt sich an Bayreuth: In der Universitätsstadt ist das Investmentrisiko nur unwesentlich geringer als in Köln. Ferner folgen in der Liste Stralsund, Wiesbaden und Magdeburg. Berlin läuft nicht aus dem Ruder" Dagegen bietet Zwickau, für das Bulwien-Gesa in den vergangenen drei Jahren eine Mietsteigerung von 4,6% p.a. und eine Mietrendite von 4,7% registrierte, das größte Renditepotenzial. Es folgen Mülheim an der Ruhr, Gera, Gießen und Dresden. Für Dresden ergibt sich Just zufolge eine Mietrendite von 4%.

"Der Osten wird völlig unterschätzt. Aber nachdem sich dort Investoren in den Neunzigerjahren und im Zuge der Finanzkrise die Finger verbrannt haben, machen sie einen großen Bogen darum." Nun sieht der Irebs-Chef in Dresden und Leipzig keine Core-Standorte. Schlägt sich das Risiko auf die Mietrendite nieder - er denkt bei den beiden Städten da an einen Aufschlag von 50 bis 100 Basispunkten beispielsweise gegenüber Frankfurt -, könnten Investments aber durchaus interessant sein. "Das gilt für mehr Städte im Osten." Und Berlin, erster Anlaufpunkt für viele Anleger? "Die Preissteigerung hat die Mietentwicklung übertroffen, aber es läuft insgesamt noch nichts aus dem Ruder", meint Just. "Es werden jetzt erst einmal Chancen gespielt." Letztlich rät er jedoch immer zu einem genauen Blick auf die Mikrolage und nennt das Beispiel München: Hier seien die Preise in den sehr guten wie auch in den einfachen Lagen in den vergangenen fünf Jahren um jeweils rund 3,5% p.a. gestiegen. An einfachen Standorten war jedoch mehr zu holen - die Mieten gingen um 4,4% p.a. nach oben, in den Top-Lagen waren es nur 2,6%.  

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 09.02.2012 . Artikel zum Download (PDF . 284 kB)

IZ . Wohnimmobilien sind der INDEXtreiber

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich 2011 gut entwickelt. Der BulwienGesa-Immobilienindex für Mieten und Preise in 125 Städten legte um 3,4% zu, das ist die höchste Steigerungsrate seit 19 Jahren. Verantwortlich für den positiven Trend waren allein die Wohnimmobilien - hier zogen die Werte um 4,7% an. Auch aus dem empirica-Index geht hervor: Die Preispfeile zeigen nach oben.  

Die stärksten Wachstumszahlen unter allen von BulwienGesa untersuchten Miet- und Preissegmenten zeigten im vergangenen Jahr die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen mit einem satten Plus von 7,3%. Zum Vergleich: Seit 1990 sind die Preise pro Jahr um durchschnittlich 1,2% gestiegen. "Wir erleben in diesem Segment derzeit ganz klar einen Boom", sagt BulwienGesa-Vorstand Andreas Schulten. Hier habe sich in den Zentren der 30 größten deutschen Städte ein neuer Markt etabliert. Schulten führt diese Entwicklung jedoch eher auf das starke Beschäftigungswachstum in diesen Städten zurück als auf einen flächendeckenden, inflationsangstgetriebenen Immobilien-Hype: "Wenn wir den hätten, hätten wir eine Neubauschwemme auf breiter Front, und die gab es 2011 nicht."

Auch die Indexwerte für den deutschen Büromarkt taugten wenig als Beleg für einen Immobilienboom, sagt Schulten. Hier legten die Mieten über alle 125 untersuchten deutschen Städte um 1,3% zu. Die Gesamtperformance des Gewerbesektors von 1,6% wurde von den Einzelhandelsmieten in Ia-Lagen getragen, die im vergangenen Jahr um 2,5% anzogen. Wohnungen in Düsseldorf binnen eines Jahres knapp 17% teurer Ein differenzierteres Bild ergibt sich mit dem Blick auf einzelne Ballungsräume: So gingen die Büromieten in Stuttgart um 3,7% nach oben, in Hamburg um 2,7%. In Düsseldorf, Frankfurt, München und Berlin dagegen stagnierten sie, in Köln gab es einen leichten Rückgang. Deutlich legten die Ia-Ladenmieten von Berlin zu (+6,2%), ein Plus von 4,3% ist jeweils für München und Köln zu verzeichnen, in Hamburg und Frankfurt bewegte sich im vergangenen Jahr nichts. Ganz andere Wachstumssprünge meldet BulwienGesa fürs Segment Neubau-Eigentumswohnungen. Davongezogen sind demnach die Preise in der Riege der Top-Ballungsräume vor allem in Düsseldorf (+16,7%), doch auch für Frankfurt (+13,3%), Berlin (+12,1%) und Hamburg (+10,8%) verzeichnet das Institut jeweils einen kräftigen Schub. A uffällig: Auch in Dresden und Leipzig legten die Preise mit +13,2% bzw. +11,1% deutlich zu. "Die beiden Städte werden von vielen Investoren unterschätzt", sagt André Adami, Projektleiter bei BulwienGesa. "Dabei verfügen sie über eine gute Wirtschaftsstruktur, sie verzeichnen Einwohnerzuwächse, und es gibt dort eine Nachfrage nach Top-Eigentumswohnungen. Die ist geringer als in anderen Großstädten jenseits der Top-Standorte, aber in Dresden zum Beispiel werden dafür durchaus auch um die 3.500 Euro/m2 gezahlt." Auch dem empirica-Index zufolge sind die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen. Anders als beim Bulwien-Gesa-Index fließen in die Auswertung Angebotspreise sowohl von Neubauten als auch von Bestandswohnungen ein, und demnach betrug das Plus im vierten Quartal 2011 gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres 3,4%. Deutlich heben sich die kreisfreien Städte ab: Hier ging es um 5,6% auf 2.373 Euro/m2 nach oben, in den Landkreisen stiegen die Preise moderater um 1,8% auf 1.885 Euro/m2.

In einem von empiria erstellten Kaufpreisranking ist Flensburg neu in die Riege der zehn Städte mit den höchsten Wohnungspreisen gerutscht. Hier wurden durchschnittlich 2.884 Euro/m2 verlangt - etwa 13% mehr als im vierten Quartal des Vorjahres. Damit belegt Flensburg im Kaufpreisranking Platz zehn und verdrängt Bamberg auf Rang elf. Unangefochten ganz oben steht nach wie vor München mit 4.214 Euro/m2 (+9,6%). Deutlich dahinter folgen Hamburg mit 3.323 Euro/m2 (+11,6%) und Freiburg mit 3.314 Euro/m2 (+14,6%). Auch in diesem Jahr steigende Mieten und Kaufpreise In den Wohnimmobilien-Index von BulwienGesa fließen neben den Werten für Neubau-Eigentumswohnungen unter anderem auch für Wohnungsmieten ermittelte Indizes ein. Und auch hier stellt das Institut für 2011 teils deutliche Steigerungen fest: Die Mieten bei Erstbezug legten demnach um 5,2% zu, in der Wiedervermietung ging es um 4,6% nach oben. Auf geringere Werte kommt das empirica-Institut. Demnach stieg der Index für Neubau- und Bestandsmieten im vierten Quartal 2011 gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum bundesweit um 1,4%. In den kreisfreien Städten ging er um 1,9% auf 8,58 Euro/m2 nach oben, in den Landkreisen um 1,1% auf 6,80 Euro/m2. Auch hier ist München mit 12,99 Euro/m2 (+3,3%) das teuerste Pflaster. Für 2012 erwarten die Experten von BulwienGesa eine positive Trendfortschreibung mit leicht steigenden Preisen und Mieten.

Wie bereits im Vorjahr werden sich dabei die Teilsegmente Wohnen und Handel besser schlagen als die Büros. Der Steigflug der Ia-Ladenmieten soll in diesem Jahr seinen Zenit erreichen, der Aufwärtstrend der Wohnungspreise etwas abflauen. André Adami rechnet bei Miet- und Eigentumswohnungen mit Steigerungen zwischen 4% und 7%, die in den Top-Städten und an Standorten wie Dresden, Leipzig, Potsdam und kleineren Universitätsstädten wie Heidelberg, Regensburg und Karlsruhe drin sind. "Geringe Arbeitslosenquote, niedriges Zinsniveau, Lohnsteigerungen und die Unsicherheit an den Kapitalmärkten spülen weiter Geld in den Markt. Trotzdem werden die Preise nicht mehr in dem Maß steigen wie 2011 - das Niveau ist vielerorts schon hoch, die Luft nach oben dünn".  

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 02.02.2012 . Artikel zum Download (PDF . 318 kB)

DK . Dresden wächst weiter: Prognose 2011 mit positiver Bevölkerungsentwicklung

Betreuung und Bildung ermöglichen Familien, dauerhaft in Dresden ihren Lebensmittelpunkt zu wählen.

Sie freuten sich, dass die Entwicklung der vergangenen Jahre ungebrochen anhalte - sogar stärker ist als bisher angenommen, so Dresdens Erster Bürgermeister Dirk Hilbert über die aktuellen Entwicklungen: Gemeinsam mit der Technischen Universität Dresden, dem Institut für ökologische Raumentwicklung und dem Stadtplanungsamt hat die kommunale Statistikstelle die Bevölkerungsprognose 2011 entwickelt.

Bisher seien sie davon ausgegangen, dass im Jahr 2025 die Gesamtbevölkerung bei etwa 530.000 Einwohnern liege; jetzt seien 550.000 wahrscheinlich, sagt Christian Eichner, Leiter der Statistikstelle der Landeshauptstadt Dresden. Bei ihren Untersuchungen sei deutlich geworden, dass auch der Anteil der Kinder bis sechs Jahre in den kommenden Jahren merklich höher ausfallen werde. Neben den weiter steigenden Geburten habe sich auch das Verhalten bei Um- und Wegzügen verändert. Dies sei so in der Vergangenheit laut Eichner nicht absehbar gewesen.

Dresden habe sich zu einer modernen Stadt mit moderner Infrastruktur entwickelt. Dies spürten die Menschen und so sei auch nicht verwunderlich, dass immer mehr ihren Lebensmittelpunkt in Dresden suchten und fänden, Hilbert. Neben der positiven wirtschaftlichen Entwicklung seien auch die guten Angebote in Betreuung und Bildung dafür verantwortlich, dass Familien dauerhaft in Dresden ihren Lebensmittelpunkt fänden. Er sehe sich ausdrücklich auf dem politischen Weg bestätigt, dass sie weiter in Kitas und Schulen investieren müssten und so Dresden zu einem Bildungsmotor Deutschlands machten.

Die Stadtverwaltung müssen nun auch auf diese neuen Prognosen reagieren. Hilbert will gar nicht verhehlen, dass diese Bevölkerungsentwicklung eine echte Herausforderung ist. Aber es sei eine gute Herausforderung und weitaus besser, als die Situation Anfang der 1990er-Jahre, als sie zahlreiche Kitas und Schulen in Dresden hätten schließen müssen. Insbesondere der Geschäftsbereich Soziales setze sich intensiv mit dem gestiegenen Platzbedarf in Krippen und Kindergärten auseinander. Es stehe außer Frage, dass sie den ab August 2013 gültigen Rechtsanspruch für 0- bis 3-Jährige erfüllen könnten und sie erfüllten den bestehenden Rechtsanspruch für alle Kindergartenkinder auch weiterhin, betont Bürgermeister Martin Seidel. Insgesamt brauche es in den Krippen und Kindergärten rund 2.100 Plätze mehr als bisher geplant. Dies sei eine Mammutaufgabe, zumal der Großteil der neuen Plätze sehr kurzfristig gebraucht werde und sie bereits seit Juli 2011 am Ausbau von rund 1.700 zusätzlichen Betreuungsplätzen mit einem Investitionsumfang von rund 25,6 Millionen Euro für die nächsten Jahre arbeiteten. Das könnten sie nicht alleine stemmen.

Eine Säule des derzeit im Entwurf stehenden Maßnahmepakets werde deshalb neben dem Ausbau der Kindertagespflege um weitere 250 Plätze auch der Ausbau betriebsnaher Angebote um rund 360 Plätze sein, denn der Vorteil einer bedarfsgerechten Kindertagesbetreuung liege nicht nur bei den Familien, sondern auch den Dresdner Unternehmen, so Seidel.
Auch die Schulnetzplanung sei betroffen - die Kinder kämen spätestens in sechs Jahren in den Schulen an. Deshalb würden sie die Schulnetzplanung nicht wie bisher alle fünf Jahre fortschreiben, sondern schon nach zwei Jahren evaluieren, sagt Bürgermeister Winfried Lehmann. Er zeigt sich überzeugt davon, dass die Investitionen für Schulen gegenüber ihren bisherigen Planungen weiter deutlich aufgestockt werden müssten.

Insgesamt beziffert Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann den aus dem Zuwachs in der Bevölkerungsprognose entstandenen Mehrbedarf auf rund 131 Millionen Euro bis 2015. Aber auch danach würden noch erhebliche zusätzliche Investitionen in den Schulbereich notwendig sein.
Hilbert betont, dass sie dem Stadtrat keine Investitionen vorschlagen würden, die sich später als überflüssig erweisen. Auch Dresden werde irgendwann den demographischen Wandel hin zu einer älteren Gesellschaft zu spüren bekommen. Deshalb müssten alle Vorhaben so „gestrickt" sein, dass sie den kurz- und mittelfristigen Bedarf zwar deckten, trotzdem aber nachhaltig seien.

Quelle: DRESDNER KURIER vom 14.11.2011 . Artikel Online (Link zum Dresdner Kurier)

IZ . Dresden braucht Wohnraum

Bis zu 30.000 neue Woh­nun­gen wer­den bis 2025 in Dres­den (A2.430) be­nö­tigt, schät­zen die Ex­per­ten von em­pi­ri­ca. Im Auf­trag der säch­si­schen Lan­des­haupt­stadt nah­men sie den Woh­nungs­markt unter die Lupe. Nur 3% Leer­stand in den markt­ak­ti­ven Woh­nungs­be­stän­den, das ist die ak­tu­el­le Si­tua­ti­on in Dres­den.

Weil Be­völ­ke­rungs­pro­gno­sen zu­fol­ge die Zahl der Ein­woh­ner wach­sen und auch die Zahl der Haus­hal­te stei­gen wird, gehen die Ex­per­ten von em­pi­ri­ca davon aus, dass bis 2025 we­nigs­tens 20.000 neue Woh­nun­gen ge­braucht wer­den, Lud­ger Baba, Vor­stand der em­pi­ri­ca, rech­net sogar mit bis zu 30.000 Ein­hei­ten.

Zum einen müss­ten Ei­gen­hei­me für Fa­mi­li­en ge­schaf­fen wer­den und zum an­de­ren Ge­schoss­woh­nun­gen. "Bauen Sie, Sie wer­den ihre Häu­ser gut ver­kau­fen", rät des­halb Frank Mül­ler vom BFW

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 06.10.2011 . Artikel zum Download (PDF . 129 kB) 

IZ . Immobilienmarkt Sachsen/Sachsen-Anhalt: Eigentumspreise in Großstädten steigen 

Vor allem in den Großstädten Sachsens und Sachsen-Anhalts haben sich die Miet- und Eigentumspreise für Wohnungen leicht erhöht. In mittelgroßen und kleineren Städten blieben die Preise im vergangenen Jahr dagegen stabil. Anders sieht es bei den Laden- und Büromieten aus, wo die Preise sich abhängig vom Standort sehr unterschiedlich entwickelt haben. Das geht aus dem aktuellen Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland Mitte-Ost (IVD Mitte-Ost) hervor, der die Marktentwicklung in 25 Städten Sachsens und Sachsen-Anhalts erfasst.

"Die Verknüpfung von Arbeiten, Wohnen und Leben, die gute Infrastruktur und vor allem die besseren beruflichen Perspektiven lassen die Attraktivität von mittelgroßen und Großstädten offenbar deutlich ansteigen", fasst Karl-Heinz Weiss, der Regionalvorsitzende des IVD Mitte-Ost, die Auswertung der neuesten Zahlen für den Mietwohnungsmarkt von Aue-Schwarzenberg bis Zittau zusammen. Die Folge: In der Hälfte der untersuchten Städte konnten die Immobilienexperten eine Steigerung der Mieten beobachten. Das gilt ebenso für Wohnungen mit einfachem Wohnwert, die vor 1948 gebaut worden sind, wie für Wohnungen, die ab 1949 entstanden sind.

Eine Ausnahme sind dabei neu gebaute Wohnungen mit gutem Wohnwert. In diesem Segment bleiben die Preise stabil und liegen mehrheitlich zwischen 5 und 6 Euro/m2. Lediglich in Leipzig und Halle liegen die Nettokaltmieten über 7 Euro/m2. In diesen beiden Städten werden mit 10 Euro/m2 (Leipzig) und 8,50 Euro/m2 (Halle) auch die höchsten Spitzenmieten aufgerufen.

In gefragten Lagen wird das Angebot knapper

Festgestellt haben die Marktbeobachter vom IVD auch, dass offensichtlich nicht mehr in allen Lagen und Ausstattungsklassen ausreichend Wohnungen im Angebot sind. Die Preise ziehen daher leicht an. "Vor allem bei den sächsischen Großstädten Chemnitz, Dresden und Leipzig wird dies deutlich. In Sachsen-Anhalt folgt Magdeburg diesem Trend, während in Halle die gleichen Preise wie im Vorjahr aufgerufen werden", fasst Weiss zusammen.

Von steigenden Mietpreisen ist der Markt für Einzelhandelsimmobilien dagegen offenbar weit entfernt. In den Städten Delitzsch, Dresden, Eilenburg, Görlitz, Halle, Oschatz und Torgau sind in nahezu allen Lagen die Ladenmieten gesunken. Die geringste Spitzenmiete für ein bis zu 60 m2 großes Ladengeschäft in Ia-Lage wird mit 6 Euro/m2 in Torgau gezahlt. "Möglicherweise sorgen die unsicheren wirtschaftlichen Entwicklungen dafür, dass die Menschen ihre Ausgaben einschränken, was vor allem zulasten des Einzelhandels geht. Auf diese Weise brechen Umsätze weg, die nur schwer abzufangen sind", versucht Weiss die gesunkenen Ladenmieten zu erklären.

Leipzig Spitzenreiter bei den Ladenmieten

Doch nicht in allen der 25 erfassten Städte wurden Preisrückgänge registriert. Mehrheitlich sind die Preise zwar nicht gestiegen, aber immerhin seit zwei Jahren weitgehend stabil. Die höchste Miete wird mit 120 Euro/m2 nach wie vor in Leipzig aufgerufen: "In der Messemetropole werden in allen Lagen und Ausstattungsklassen absolute Spitzenpreise verlangt", heißt es im Preisspiegel. Ansonsten sind die Mieten in Bestlagen eher moderat: Mit 55 Euro/m2 folgt Halle an zweiter Stelle des Rankings. Wernigerode und Zwickau nehmen mit 40 Euro/m2 den dritten Platz ein. Erst dann folgen mit Dresden und Magdeburg die beiden Landeshauptstädte Sachsens und Sachsen-Anhalts, wo die Miete für kleinere Läden im Mittel bei 35 Euro/m2 liegt.

Bei den Büromieten blieben die Preise in den mittelgroßen Städten ebenfalls überwiegend auf gleichem Niveau. In den Großstädten verlief die Preisentwicklung dagegen unterschiedlich: Während in Chemnitz die Mieten zum Teil gesunken sind, verzeichnet der IVD in Dresden und Leipzig Preisanstiege. In Halle und Magdeburg haben sich die Mieten im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Die Spitzenmiete für Büros liegt bei 12 Euro/m2 (Dresden und Leipzig). Die zweitteuersten Städte sind Naumburg und Wernigerode, beide in Sachsen-Anhalt, wo jeweils 10 Euro/m2 aufgerufen werden.

Die höchsten Preise für Wohneigentum werden wiederum in Dresden gezahlt. Bei sehr gutem Wohnwert müssen für eine Dreizimmerwohnung im Bestand 1.950 Euro/m2 hingeblättert werden. Im Neubau liegen die Kaufpreise mit 2.650 Euro/m2 in Leipzig am höchsten. "Generell lässt sich sagen, dass bis auf wenige Ausnahmen die Preise für Eigentumswohnungen entweder stabil oder sogar gestiegen sind. Hier zeigt sich, dass die Menschen die Immobilie zunehmend als sichere Kapitalanlage schätzen und ihr Geld gut angelegt wissen wollen", urteilt Weiss. Vor allem bei Bestandsimmobilien mit gutem Wohnwert ließ das die Preise nach oben klettern.

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 29.09.2011 . Artikel zum Download (PDF . 252 kB)

IZ . TOP-Städte im Osten: Mieten steigen trotz wachsendem Angebot

In den Top-Sechs-Standorten Ostdeutschlands korrespondieren steigende Fertigstellungszahlen von Mehrfamilienhäusern mit hohen Mietsteigerungen. Damit entwickeln sich in dieser Hinsicht Dresden, Erfurt, Jena, Leipzig, Potsdam und Weimar nach einer Studie der Patrizia Immobilien im Gegensatz zu den westdeutschen Top-Sechs-Standorten Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt, München und Berlin.

Im Westen fallen die durchschnittlichen Mietsteigerungen umso höher aus, je niedriger die durchschnittlichen Fertigstellungszahlen sind. Zu diesem Ergebnis kommen die Marktforscher der Patrizia Immobilien im aktuellen Wohninvestment-Kompass. Sie haben in den zwölf Städten, die sich hinsichtlich Bevölkerungswachstum und Mietdynamik in gleicher Weise auszeichnen (in Ostdeutschland allerdings auf niedrigerem Niveau) die durchschnittlichen Fertigstellungszahlen der vergangenen fünf Jahre mit den durchschnittlichen Mietsteigerungen desselben Zeitraums verglichen.

So liegt die Zahl der fertiggestellten Mehrfamilienhäuser zum Beispiel in Köln mit plus 0,7% des Bestands vergleichsweise hoch, die Mietsteigerung fällt mit 3% erwartungsgemäß gering aus. Zum Vergleich: In Hamburg ist die Fertigstellungsrate mit 0,2% geringer, die Mietsteigerung gibt Patrizia mit 24% an. In Dresden sind trotz einer Fertigstellungsrate von 0,3% die Mieten um 16% gestiegen, in Leipzig liegt bei Neubauten in Höhe von 0,02% des Bestandes die Mietsteigerung dagegen nur bei 2,1%.Die Marktforscher von Patrizia erklären dieses Phänomen damit, dass sich der Bauboom im Osten Anfang der 90er Jahre auf den Eigentumswohnungsmarkt konzentriert habe, jedoch nicht auf "den Mietwohnungsbau im qualitativ höherwertigen Segment in Innenstadtlagen", so Marcus Cieleback, Leiter Research bei Patrizia. Doch gerade dieses höherwertige Segment werde jetzt in den Top-Standorten Ostdeutschlands von kaufkräftigen Haushalten mit gutem Einkommen nachgefragt. Daraus ergebe sich weiter ein Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot, was trotz steigender Fertigstellungszahlen hohe Mietsteigerungen zur Folge habe.

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 15.09.2011 . Artikel zum Download (PDF . 103 kB)

IZ . Immobilienmarkt Ostdeutschland - Unentdeckte Schätze heben

Auch 21 Jahre nach der deutschdeutschen Vereinigung verfügt der Immobilienmarkt in Ostdeutschland immer noch über bislang zu wenig beachtete Potenziale. "Vor allem für Anleger, die ein stabiles wirtschaftliches Umfeld suchen, haben die jungen Bundesländer einiges zu bieten." Dieses Fazit zieht Niclas Karoff, Geschäftsführer der TLG Immobilien, Berlin, bei der Vorstellung ihres jüngsten Berichts über den Immobilienmarkt in Ostdeutschland.

Die höchsten Preise in Ostdeutschland für Bauland, Wohnimmobilien und Mieten außerhalb Berlins wurden im vergangenen Jahr fast immer in Potsdam erzielt. In der brandenburgischen Landeshauptstadt stiegen die Preise gegenüber dem Jahr 2009 in allen Wohnlagen. Bauland in der kleinen feinen Schwester Berlins sei inzwischen auch im bundesweiten Vergleich teuer. Gezahlt würden zwischen 120 und 450 Euro/m². Teurer ist Land nur direkt am Meer an der ostdeutschen Waterkant. In Rostock zahlen Erwerber bis zu 550 Euro/m², im Stadtteil Warnemünde direkt am Wasser sogar noch mehr.

Auch in nahezu allen anderen kreisfreien Städten der neuen Länder zogen die Preise für Wohnbauland 2010 an oder verharrten auf ihrem Niveau. "Nur in vier von 66 untersuchten Lagekategorien wurden sinkende Werte festgestellt", erläutert Karoff das Werk.

Auch Eigenheime erzielen in Potsdam (außer Berlin) mit bis zu 650.000 Euro ostdeutsche Spitzenpreise. Am zweitteuersten sind die kleinen Zuhause - wie bereits im Vorjahr - in Dresden mit bis zu 500.000 Euro, gefolgt von Jena (bis zu 470.000 Euro), Leipzig (bis zu 450.000 Euro) und Erfurt (bis zu 350.000 Euro).

Nur für neu gebaute Eigentumswohnungen muss Potsdam seine Spitzenstellung für Dresden räumen, wo Erwerber mit 4.400 Euro/m² am meisten zahlen. Gebrauchtes Stockwerkseigentum dagegen ist schon wieder in Potsdam am teuersten. 3.800 Euro/m² zahlen die Brandenburger, gefolgt von den Bewohnern der Elbmetropole (3.600 Euro/m²) und Rostock und Leipzig mit jeweils 2.500 Euro/m². Spürbar gestiegen seien die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr in Jena (bis zu 2.450 Euro/m²), Greifswald (2.500 Euro/m²) sowie in Wismar (1.500 Euro/m²). "Hier zeigt sich insbesondere die insgesamt positive Entwicklung des Immobilienmarktes in Mecklenburg-Vorpommern", freut sich Karoff.

Jena und Erfurt bemerkenswert

Die Nase ganz vorn in den neuen Bundesländern haben auch die Potsdamer Vermieter - von denen in der deutschen Hauptstadt einmal abgesehen. Bis zu 10,50 Euro/m² in der Spitze kosten neue Bleiben in der brandenburgischen Landeshauptstadt, Wohnungen in alten Häusern kosten bis zu 8,20 Euro/m². Auf dem zweiten Platz liegt wie schon im Vorjahr Rostock. Die teuersten Wohnungen kosten hier 10 Euro/m². Bemerkenswert findet Karoff die Entwicklung in Jena (Spitzenwert: 8,50 Euro/m²), Erfurt (8,25 Euro/m²) und Brandenburg an der Havel (7,20 Euro/m²). In diesen Städten konnten Eigentümer über alle Baujahre hinweg im vergangenen Jahr höhere Mietpreise erzielen.

Im gewerblichen Segment hebt der TLG-Chef besonders Thüringen hervor. In Erfurt, Eisenach, Weimar und Jena werden fast ausschließlich stabile oder steigende Preise für Büros oder Einzelhandelsobjekte festgestellt. Mit 40 bis 110 Euro/m² für gewerbliche Grundstücke entpuppte sich der Talkessel von Jena als Sieger im Rennen.

Bürovermieter steigerten ihren Umsatz in Dresden um 8%, heißt es aus dem Hause TLG weiter. Die Leerstandsquote sei auf 11% gesunken. Die teuersten Büros (außerhalb Berlins) stehen, wie im Vorjahr, in der thüringischen Landeshauptstadt Erfurt mit Spitzenpreisen von 12,00 Euro/m² sowie Potsdam und Leipzig (11,50 Euro/m²). Höhere Mieten im Jahresverlauf durchsetzen konnten auch die Besitzer von Büros in Wismar (maximal 8,50 Euro/m²), Weimar (8,30 Euro/m²), Dessau-Roßlau (7,20 Euro/m²) und Suhl (6,50 Euro/m²).

Erfolgreiche Wachstumskerne

Ein besonders interessanter Einzelhandelsmarkt ist der TLG zufolge Leipzig. Berechnungen zufolge stiegen die Preise für Geschäftshäuser in Top-Einkaufslagen der sächsischen Metropole in den vergangenen zehn Jahren um das Doppelte. Dies spiegele sich auch in den Mietpreisen wider. 120 Euro/m² kosteten im Jahr 2010 die teuersten rund 100 m² großen Geschäfte in der Hauptbummelmeile. Dresdner Vermieter müssen mit maximal 110 Euro/m² klarkommen, die in Erfurt mit 90 Euro/m².

Summa summarum seien die ostdeutschen Märkte gut durch die Krise gekommen, sagt Karoff. "Das spiegelt sich in weitgehend stabilen oder steigenden Immobilienpreisen in den Wachstumskernen wider."

Der Immobilienmarktbericht Ostdeutschland aus dem Hause der TLG erscheint seit 1993 jährlich. Grundlage des diesjährigen Berichts ist die Analyse von rund 2.000 Daten aus 22 kreisfreien Städten.

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 08.09.2011 . Artikel zum Download (PDF . 335 kB)

IZ . Preise für Eigentumswohnungen in 2009 im Schnitt um 4,3% gestiegen  

Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland sind im vergangenen Jahr um im Schnitt 4,3% gestiegen, die für Eigenheime leicht um 0,3%. Das meldet das ifs Städtebauinstitut auf der Basis einer Auswertung aller abgeschlossenen Kaufverträge durch das Institut Gewos. Die Preisschere zwischen den einzelnen Städten und Regionen ging dabei weiter auseinander.

Mit Blick auf die Metropolregionen stiegen die Preise für Wohnungen am stärksten im Raum Düsseldorf (14,3%), und zwar im Mittel auf 157.200 Euro. An zweiter Stelle steht die Region Dresden mit 12,7% (103.900 Euro), gefolgt vom Raum Augsburg, in dem die Wohnungspreise um 12,3% auf 111.500 Euro nach oben gingen. In der Liste der Metropolregionen am hinteren Ende steht Hannover, wo die Wohnungspreise um 0,7% auf 81.800 Euro gestiegen sind.

Die Preise von Einfamilienhäusern haben mit 6,3% im Raum Hamburg am stärksten angezogen (223.700 Euro), gefolgt von Augsburg (2,2%; 183.000 Euro) und Bremen (0,9%; 135.100 Euro). Mit 3,1% das deutlichste Minus wurde für Köln verzeichnet (192.200 Euro).  

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 14.09.2010 . Artikel zum Download (PDF . 108 kB)  

IZ . Städtecheck - Wohnungsmarkanalyse in Dresden

Der IZ-Städtecheck ist eine Wohnungsmarktanalyse, die auf der Basispreismethode beruht. Damit lässt sich der konkrete Einfluss bestimmter Immobilienmerkmale wie Ausstattung, Baujahr,Größe etc. auf den Miet- oder Kaufpreis feststellen.

In einem ersten Schritt wird dazu ein Basispreis ermittelt, der sich auf das Merkmal mit der größten preisbildenden Wirkung bezieht. Entgegen landläufiger Meinung ist dies nicht die Lage, sondern die Objekt größe. Bereits Anfang der 90er Jahre haben Wissenschaftler an der Universität Regensburg nachgewiesen, dass das Merkmal „Wohnfläche" zwischen 40% und 60% zur Erklärung des Mietpreises und bis zu 75% zur Erklärung des Verkaufspreises beiträgt. Nach dieser Methodik werden etliche Mietspiegel erstellt.

Durch die Analyse eines entsprechenden Datenbestands lassen sich im IZ-Städtecheck für einzelne Größenklassen durchschnittliche Basispreise bilden. Die Analyse gibt zudem Aufschluss darüber, wie sich dieser Basispreis bei Vorhandensein oder Fehlen einzelner Merkmale nach oben oder unten verändert. Durch die Addition der Zu- und Abschläge und anschließende Anwendung auf den Basispreis erhält man dann einen mit eigenen Angeboten vergleichbaren Endwert. Die Menge der hier in Ansatz gebrachten Merkmale lässt sich beliebig erweitern, im IZ-Städtecheckfindet eine Beschränkung auf die Merkmale Baujahr und Qualität statt. Letzteres setzt sich aus diversen, mit Punkten versehenen Einzelmerkmalenzusammen. Als Datenbasis dienen die von der IDN Immodaten erhobenen und um Doppler bereinigten Angebotspreise von etwa 100 Online-Quellen. Dazu zählen neben den großen Immobilienbörsen auch die ins Internet gestellten Rubrikenmärkte von Tageszeitungen; das sind insgesamtmonatlich etwa 1,8 Mio. Anzeigen. Das Merkmal „Lage" spielt im Städtecheck als Einzelkriterium keine Rolle, zum einen aufgrund des höheren Einflusses der Größe, zum anderen aufgrund der Tatsache, dass im größten Teil der Offerten die Lage nicht eindeutig benannt wird.

Quelle: IMMOBILIEN ZEITUNG vom 26.08.2010 . Artikel zum Download (PDF . 237 kB)